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崇左市地方税务局关于个人转让和租赁房产有关税收政策问题的公告

发布日期: 2017-07-07                

     为贯彻中央经济工作会议精神,合理引导住房消费,促进改善性住房需求和住房租赁市场的健康发展,降低房地产交易成本,切实减轻纳税人负担,根据《中华人民共和国税收征收管理法》(以下简称《税收征管法》)及其实施细则等税收法律法规和政策规定,现就我市个人转让和租赁房产有关税收政策问题公告如下:

     一、关于个人转让房产的税收政策问题

   (一)对个人转让应税房产,能够提供完整、准确的房屋原值凭证和成本费用核算资料的,应依法分别计算征收土地增值税、印花税和个人所得税。符合规定条件的,可依法享受相关的税收优惠。

   (二)对个人转让应税房产,无法提供完整、准确的房屋原值凭证和成本费用核算资料的,应依照《税收征管法》第三十五条规定实行核定征收:

    1.个人转让住房的,按照房产转让收入的1%核定应纳个人所得税。

    2.个人转让商铺和其他房产的,核定征收率为7.05%,其中:土地增值税5%,印花税0.5‰,个人所得税2%

   (三)对个人通过拍卖市场拍卖应税房产的,纳税人能够提供合法、完整、准确的房屋原值凭证和成本费用核算资料的应依法分别计算征收土地增值税、印花税和个人所得税。符合规定条件的,可依法享受相关的税收优惠

纳税人如不能够提供合法、完整、准确的房屋原值凭证和成本费用核算资料,不能正确计算房产原值的,应依照《税收征管法》第三十五条规定实行核定征收,核定征收率为8.05%,其中:土地增值税5%,印花税0.5‰,个人所得税3%

纳税人如能够提供合法、完整、准确的房屋原值凭证,但不能提供有关税费凭证的,不得按征收率计算个人所得税,应当就房屋原值凭证上注明的金额据实扣除,并按照税法规定计算缴纳个人所得税。                                            

     二、关于个人租赁房产的税收政策问题

   (一)对个人租赁应税房产,能够提供有关凭证资料,可以准确核算收入、成本和费用的,应依法分别计算征收房产税、城镇土地使用税、印花税和个人所得税。符合规定条件的,可依法享受相关的税收优惠。

   (二)对个人租赁应税房产,未能提供有关凭证资料,无法准确核算收入、成本和费用的,应依照《税收征管法》第三十五条规定实行核定征收:

    1.个人租赁住房,每月取得租金收入在30000元(含30000元)以下的,核定征收率为5%。其中:房产税4%,个人所得税1%

    2.个人租赁住房,每月取得租金收入在30000元以上的,核定征收率为5.2%。其中:房产税4%,个人所得税1.2%

    3.个人租赁商铺和其他房产,每月取得租金收入在30000元(含30000元)以下的,核定征收率为5.6%。其中:房产税4%,印花税1,个人所得税1.5%

    4.个人租赁商铺和其他房产,每月取得租金收入在30000元以上的,核定征收率为6.1%。其中:房产税4%,印花税1‰,个人所得税2%

纳税人一次取得数月的房屋租赁收入,能够提供有效凭证的,可将收入分解到所属月份,分别计算缴纳;房屋租赁所得以一个月内取得的收入为一次,纳税人在同一县(含县级市、区)辖区一个月内多处取得的房屋租赁收入,应合并计算缴纳相关税费。

    三、纳税人转让、租赁房产发生的城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加按照纳税人实际缴纳的增值税税额计算征收。

    四、纳税人转让、租赁房产应纳税款实行核定征收的,除法律、行政法规另有规定外,各相关税种仍可享受税收优惠政策。

    五、本公告自201781日起施行。

    特此公告。

 

附件:关于《崇左市地方税务局关于个人转让和租赁房产有关税收政策问题的公告》的政策解读

 

    一、起草背景

2016年51营改增试点全面推开后,《广西壮族自治区地方税务局关于调整个人转让和租赁房产有关税收政策问题的公告》(桂地税公告2016年第2号)中的营业税政策与现行政策已不符。因此,按照《税收规范性文件制定管理办法》(国家税务总局令第41号)的规定,切实贯彻中央经济工作会议精神,合理引导住房消费,促进改善性住房需求和住房租赁市场的健康发展,降低房地产交易成本,切实减轻纳税人负担,结合我市房产交易市场发展实际,制定本公告。

 

    二、本公告主要内容

  (一)明确个人转让房产的税收政策问题

    1.对个人转让应税房产,能够提供完整、准确的房屋原值凭证和成本费用核算资料的,应依法分别计算土地增值税、印花税和个人所得税。符合规定条件的,可依法享受相关的税收优惠。如:对个人转让购买超过5年(含5年)属家庭唯一住房的,可免征个人所得税。

    2.根据《中华人民共和国税收征管法》(以下简称《税收征管法》)第三十五条规定,纳税人有擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的;纳税人申报的计税依据明显偏低,又无正当理由等情形的,税务机关有权核定其应纳税额。因此,为加强征管,堵塞漏洞,对个人转让应税房产,未提供完整、准确的房屋原值凭证,无法准确计算房屋原值和其他合理成本费用的,区分不同房屋类型按照《税收征管法》第三十五条规定,实行核定征收。

    3.对个人通过拍卖市场拍卖应税房产的,纳税人能够提供合法、完整、准确的房屋原值凭证和成本费用核算资料的,应依法分别按照转让收入计算征收土地增值税、印花税和个人所得税。符合规定条件的,可依法享受相关的税收优惠。

    个人拍卖房产所得适用“财产转让所得”项目,在计算应纳税所得额时,纳税人凭合法有效凭证(税务机关监制的正式发票、完税证明等),从其转让收入额(最终拍卖成交价格)中减除相应的财产原值、拍卖财产过程中缴纳的税金及有关合理费用。

    对个人通过拍卖市场拍卖应税房产的,纳税人如不能提供合法、完整、准确的财产原值凭证,不能正确计算财产原值的,按照《税收征管法》第三十五条规定,实行核定征收。

    纳税人如能够提供合法、完整、准确的财产原值凭证,但不能提供有关税费凭证的,不得按征收率计算个人所得税,应当就财产原值凭证上注明的金额据实扣除,并按照税法规定计算缴纳个人所得税。

    4.“未提供完整、准确的房屋原值凭证”,是指纳税人不能提供房屋购买合同、发票或建造成本、费用支出的有效凭证,或契税征管档案中没有上次交易价格或建造成本、费用支出金额等记录。

  (二)明确个人租赁房产的税收政策问题

    1.对个人租赁应税房产,能够提供有关凭证资料,可以准确核算收入、成本和费用的,应依法分别计算征收房产税、城镇土地使用税、印花税和个人所得税。符合规定条件的,可依法享受相关的税收优惠。如:个人转租应税房产的,可按规定免征房产税;个人出租住房签订的租赁合同,免征印花税等税收优惠。

    2.根据《税收征管法》第三十五条规定,纳税人有擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的;纳税人申报的计税依据明显偏低,又无正当理由等情形的,税务机关有权核定其应纳税额。因此,为加强征管,堵塞漏洞,对个人租赁应税房产,不能够准确核算收入、成本和费用等相关资料的,符合《税收征管法》第三十五条规定的,区分是否达到30000元,实行核定征收。

    3.纳税人一次取得数月的房屋租赁收入,能够提供有效凭证的,可将收入分解到所属月份,分别计算缴纳;房屋租赁所得以一个月内取得的收入为一次,纳税人在同一县(含县级市、区)辖区一个月内多处取得的房屋租赁收入,应合并计算缴纳相关税费。

    三、个人转让和租赁房产计税依据问题

根据《财政部 国家税务总局关于营改增后契税房产税 土地增值税 个人所得税计税依据问题的通知》(财税〔2016〕43号)规定,营业税改征增值税后契税、房产税、土地增值税、个人所得税计税依据有关问题明确如下:

  (一)计征契税的成交价格不含增值税。

  (二)房产出租的,计征房产税的租金收入不含增值税。

  (三)土地增值税纳税人转让房地产取得的收入为不含增值税收入。

  《中华人民共和国土地增值税暂行条例》等规定的土地增值税扣除项目涉及的增值税进项税额,允许在销项税额中计算抵扣的,不计入扣除项目,不允许在销项税额中计算抵扣的,可以计入扣除项目。

  (四)个人转让房屋的个人所得税应税收入不含增值税,其取得房屋时所支付价款中包含的增值税计入财产原值,计算转让所得时可扣除的税费不包括本次转让缴纳的增值税。

  个人出租房屋的个人所得税应税收入不含增值税,计算房屋出租所得可扣除的税费不包括本次出租缴纳的增值税。个人转租房屋的,其向房屋出租方支付的租金及增值税额,在计算转租所得时予以扣除。

  (五)免征增值税的,确定计税依据时,成交价格、租金收入、转让房地产取得的收入不扣减增值税额。

  (六)在计征上述税种时,税务机关核定的计税价格或收入不含增值税。

    四、纳税人转让、租赁房产发生的城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加按照实际缴纳的增值税税额征收。

    五、纳税人转让、租赁房产应纳税款实行核定征收的,除法律、行政法规另有规定外,各相关税种仍可享受税收优惠政策。

    六、关于公告的执行时间:自201781日起施行。

                                                                                                 

                                                                                                                 崇左市地方税务局

                                                                                                                   2017年6月30

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